כשהדרך השתנתה, אבל המהות לא – האם זו עדיין הפרה של המכרז?
קבלן זוכה במכרז של המינהל להקמת שכונת מגורים. הוא רוכש מהמינהל קרקע לבניית 8 בניינים באחת הערים בישראל ומתחיל לתכנן את השכונה.
בקרקע יש זכויות בניה קיימות. במכרז של המינהל נאמר לקבלן שמותר לו לבקש אישור לבנות כמה עשרות דירות נוספות (מעבר לזכויות הקיימות), בהליך תכנוני שמכונה "הקלה" (אישור לתוספת לא גדולה מידי של דירות נוספות), אבל אסור לו לבקש לשנות את תוכנית הבניין העירונית כולה שחלה על הקרקע.
הקבלן מגיש לוועדת התכנון בקשה לתוכנית בניין עיר חדשה וזו מקבלת אישור.
גישה אחת למשפט תאמר – מדובר בהפרה של תנאי המכרז. יש לנהוג כלפי הקבלן במלוא החומרה. כך בחר המינהל לפעול במקרה שלנו.
גישה מהותית יותר תשאל – מה בעצם קרה כאן?
ובכן מה שקרה הוא שהעירייה דרשה לעשות שינוי תב"ע בכל מקרה, כתנאי לתחילת הבניה, בגלל שיקולים תכנוניים שלא קשורים להיקף הכולל של הבניה (העירייה רצתה איחוד וחלוקה מחדש של המגרשים כדי לשנות את פריסת הבניה ולא את ההיקף שלה).
הקבלן נאלץ לפעול לפי תכתיב העירייה והגיש את התב"ע שהיא דרשה. לתוך התב"ע החדשה הכניס הקבלן רק את מספר הדירות הנוספות שהוא ממילא היה רשאי לקבל במסגרת הליך של "הקלה" (שהוא כזכור מותר על פי הוראות המכרז).
כלומר, במהות לא קרה דבר שלא ניתן היה לעשות. הדרך שונתה. לא המהות.
הקבלן גם סבר שהעירייה מתואמת מול המינהל כי ככה נאמר לו.
האם, כשאלה הן הנסיבות, עדיין מוצדק לנהוג עם הקבלן במלוא החומרה?
הגשנו עתירה לבית המשפט כדי להגן על הקבלן מפני תגובה קשה ולא מידתית של המינהל נגדו.
גם אם הזכויות הנוספות אושרו בדרך תכנונית שונה מזו שהותרה, המהות נותרה על כנה.
יתרה מכך, מה עומד מאחורי האיסור לשנות את התב"ע? במקרים אחרים המינהל כבר הודה: האיסור על שינוי תב"ע נועד למנוע עיכובים בתחילת הבניה בגלל רצון של קבלנים להגדיל באופן משמעותי את היקפי הבניה המותרים.
המינהל רוצה בניה מהירה בהיקפים המותרים, ללא עיכובים בניסיון להגדיל משמעותית את כמות הדירות.
אם זו מטרת האיסור, האם היא נפגעה בענייננו? כאמור, מבחינת היקף הדירות, לא אושרה דירה אחת מעבר לאלה שבכל מקרה מותר היה להוסיף.
ומבחינת המהירות? במקרה זה, כיוון שהעירייה היא שדרשה את התב"ע ועמדה מאחורי הרצון לקדם אותה, וכיוון שהעירייה היא גם זו שמנהלת את ועדת התכנון שדנה באישור התב"ע, ההליך התכנוני לאישור התב"ע היה כל כך מהיר וכל כך קצר, עד שלאשר את התב"ע לקח פחות זמן מלקבל היתר בניה רגיל. כלומר גם המטרה הנוספת שעומדת מאחורי ההוראה ש"הופרה" כביכול, לא נפגעה בכלל.
העתירה שהגשנו מעלה עוד נימוקים וטענות משפטיות רבות, שבמסגרת האיגרת הזאת אין מקום למנות אותם.
מה דעתכם צריכה להיות התוצאה של תיק כזה? על כך נעדכן אותכם באיגרת החג הבאה.