קונים מקרקעין? תבדקו טוב לא רק מי עורך הדין שלכם בעסקה, אלא גם מי עורך הדין של הצד השני.
בפסק דין חדש של בית המשפט העליון (שאישר פסיקה של בית המשפט המחוזי), הטיל בית המשפט אחריות על עורך הדין של המוכר כלפי הקונה, וחייב אותו לפצות את הקונה בגין ביטול עסקת המכר.
- עסקה לרכישת נכס נדלן מתחילה בבדיקת הרישום בטאבו. הקונה חייב לבדוק שהמוכר הינו אכן הבעלים הרשום של הנכס.
- החוק מקנה הגנה לקונה שהסתמך על הרישום בטאבו, כך שגם אם יתברר שהרישום בטאבו לא היה נכון, החוק קובע שהקונה בכל זאת מקבל בעלות בנכס (אם לא ידע על הטעות) ואילו הבעלים האמיתי יוכל לתבוע את רשם המקרקעין שטעה ברישום.
- אבל ישנם מקרים אחרים שבהם נקבע שהקונה אינו זכאי לקבל בעלות בנכס, שהעסקה עמו מתבטלת והנכס מושב לבעלים האמיתי שלו. דוגמאות למקרים כאלה הן כאשר ישנו מתחזה שטוען שיש לו יפוי כוח של הבעלים האמיתי שמכוחו הוא זכאי למכור את הנכס או במקרים שבהם המתחזה מציג את עצמו למשל כמי שקיבל את הנכס בירושה מהבעלים האמיתי ולכן זכאי למכור אותו לקונה. במצבים כאלה הקונה אינו זוכה להגנת החוק, מכיוון שההסתמכות שלו הייתה לא על הרישום בטאבו אלא על מסמך מזויף (למשל יפוי כוח מזויף או צו ירושה מזויף). לכן לפי החוק, הנכס צריך להיות מושב לבעלים האמיתי.
- הבעייתיות שבפניה ניצב הקונה התמים במקרים כאלה אינה רק לאור ביטול העסקה, אלא בעיקר בכך שמי שביצע את העסקה מול הקונה (אותו אחד שהציג עצמו כיורש של הבעלים או מיופה כוחו) הוא בדרך כלל רמאי, שהתחזה וברח עם כספי התמורה שקיבל מהקונה, כך שכעת כבר לא ניתן להיפרע ממנו.
- המצבים כאלה יכול הקונה לחפש אחראים במקום אחר. בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט העליון הוטלה אחריות לתקלה הן על הטאבו והן על עורך דינו של אותו מוכר רמאי שהתחזה וברח עם הכסף, אף שאין חולק שעורך הדין לא היה שותף לקנוניה עם המתחזה.
- באותו מקרה מדובר היה בין היתר בשימוש בצו ירושה מזויף. בית המשפט הטיל אחריות על עורך הדין של המוכר (כלפי הקונה) על כך שעורך הדין לא בדק את אוטנטיות צו הירושה שהמוכר המתחזה הציג בפניו. נקבע שמכיוון שצו ירושה הינו הליך משפטי שניתן לבדיקה במשרד המשפטים, הסתמכות על מסמך מצולם ללא בדיקה ברשם הירושה, מהווה רשלנות מצידו של עורך הדין של המוכר, שמחייבת אותו לפצות את הקונה בגין נזקיו על כך שהעסקה בוטלה.
- כאמור, בנסיבות הספציפיות של מקרה זה הוטלה אחריות כלפי הקונה גם על רשם המקרקעין, כיוון שביצע העברת זכויות על סמך מסמך מצולם ללא עותק מקורי.
- באמצעות הרחבה כזו של מעגל האחריות כלפי הקונה, מקנה הדין הגנה לקונים תמי לב גם בנסיבות חריגות וקיצוניות מעין אלה.
- מן הראוי שגם עורכי דין של מוכרי נכסים יהיו מודעים להלכה חדשה זו, ויכירו באחריותם לא רק כלפי הלקוח שלהם, אלא גם כלפי הצד השני לעסקה.
(בית המשפט העליון – ע"א 3391/22 בנק לאומי לישראל נ קונפינו, פסק דין מיום 3.12.2023)
עו"ד אלי שימלביץ', ראש מחלקת ליטיגציה.